라바김의 실제 경매 실무 메모 (현장 팁 정리)
교과서에 없는 것은 현장에서 배웁니다. 경매는 특히 그렇죠. 라바김이 직접 겪고 정리한 메모를 바탕으로, 입찰장에 가기 전에 알아두면 피를 아끼고 시간을 버는 실전 체크포인트를 한 번에 정리했습니다. 각 항목은 초보자도 바로 적용할 수 있도록 ‘왜/무엇/어떻게’ 순서로 정리했습니다.
1) 법원·입찰 기본: 마감시간·기일입찰표·숫자 실수
- 법원별 마감시간은 제각각입니다. 같은 지역이라도 재판부·사건군에 따라 접수 마감이 다릅니다. 기일표·공고로 시간 확인 후 20~30분 일찍 도착을 기준으로 움직이세요.
- 기일입찰표는 미리 다운로드해 집에서 작성하세요. 현장 작성은 틀리기 쉽습니다. 특히 ‘0’ 하나 잘못 쓰면 입찰보증금이나 금액 오류로 납부 포기하는 경우가 실제로 있습니다.
- 현장에서는 이중 확인 체크리스트: 사건번호, 입찰금액(숫자·한글 일치), 보증금, 인적사항, 연락처.
2) 잔금 납부 전 필수 확인: 대위변제·농취증·항고로 시간 벌기
- 대위변제 여부는 등기부 등본으로 반드시 재확인하세요. 잔금 납부 전 마지막 검토에서 빠지면, 납부 뒤 복잡도가 기하급수로 올라갑니다.
- 농지 매수라면 농취증(농지취득자격증명)이 핵심입니다. 잔금 부족 등 변수 발생 시, 농취증을 제출하지 않으면 법원에서 매각불허가 날 수 있습니다. 이 경우 1주일 내 항고하면, 사건은 물건 소재지 → 거주지 관할로 이송되며 최소 수개월(예: 6개월)의 시간을 벌 수 있습니다. 자금·전략 재정비에 유용한 ‘합법적 여지’입니다.
3) 농지·농취증 지역감: 경지정리된 ‘답’이 잘 팔린다
- 경지정리된 답(논/밭)은 농업경영과 향후 매도 관점에서 유리합니다. 접근성·형상·용수 등 관리가 수월해 매수자 선호도가 높습니다.
- 지역 편차: 충남 홍성·서산은 농취증 심사가 상대적으로 까다로운 편입니다. 서류·현황질의에 대비해 사전 구비(경작계획, 인근 경작내역, 농기계·창고 등 활용 계획)를 철저히 하세요.
- 실무 체감 팁: 협상 테이블에서는 “가는 말이 고와야 오는 말이 곱다”가 원칙이지만, 농지 관련 행정은 요건·증빙이 명확해야 일이 매끄럽습니다. 말보다 서류가 답입니다.
4) 임차인·점유 대응: ‘리스크’이자 ‘해결책’
세입자가 있는 물건을 ‘난이도 높은 물건’으로만 볼 필요는 없습니다. 현실적인 매수자가 바로 그 세입자일 수도 있기 때문입니다.
- 협상 1안: 점유자(세입자)에게 매수 기회를 제시. 이사비·이전비가 들지 않기에 합리적 가격이라면 매입 의사가 나올 수 있습니다. “세입자 = 리스크”가 아니라 “옵션 1개 추가”로 보세요.
- 보호 조치: 반대로 점유이전금지가처분으로 점유 변경을 막아 ‘대상자 고정’을 먼저 한 뒤 협상·소송 전략을 고르세요.
- 소송 메뉴: 명도소송, 철거소송, 그리고 건물 상태가 양호하고 차임 합의 여지가 있다면 지료(부당이득) 소송이 시간 대비 효율적일 수 있습니다.
사례 | 영월 덕포리
감정가 6,270만, 최저 2,561만, 세입자 보증금 4,000만 상황이라면, ‘해결해야 할 이해관계인’이 한 명 더 있다고 가정하고 접근하세요. 동시에 그 세입자는 유력 매수자 후보이기도 합니다. 협상 카드와 소송 카드를 병행 검토하면, ‘난이도’가 ‘해결 옵션’으로 바뀝니다.
5) 미등기 건물: 핵심은 취득세 신고
- 미등기 건물의 경우, 취득세 신고만 완료하면 소유권 인정에 필요한 핵심 단계를 밟은 것입니다. 이후 등기 절차를 정리하되, 현황·구조물 상태를 점검해 철거·유지·임대 중 무엇이 수익에 유리한지 판단하세요.
6) 비용·서류 ‘셀프’ 기준: 작은 수수료가 쌓여 큰 차이
- 송달료, 촉탁서 작성 대행비, 각종 수수료는 직접 처리하면 상당 부분 절약됩니다. (인터넷등기소 iros.go.kr로 온라인 셀프등기 가능)
- 필수 기본서류: 등기부등본(토지·건물), 매각물건명세서, 현황조사서, 주민등록초본, 완납증명서 등. ‘왜 필요한지’를 이해하고 챙겨야 누락이 없습니다.
7) 한 장 요약: 라바김 체크리스트
- 법원 마감시간은 기일표로 사전 확인(20~30분 일찍 도착)
- 기일입찰표는 집에서 미리 작성(숫자·한글 금액 이중 확인)
- 잔금 전 등기부로 대위변제 최종 점검
- 농지라면 농취증 선준비(지역 편차 고려: 홍성·서산 까다로움)
- 세입자는 리스크이자 옵션: ‘매수자’ 가능성까지 검토
- 소송 메뉴는 상황별 선택: 점이금가·명도·철거·지료
- 미등기 건물은 취득세 신고부터
- 비용은 셀프 기준으로 항목별 절감(온라인 접수 적극 활용)
맺음말
경매는 ‘이론 50, 현장 50’입니다. 같은 물건도 누구는 큰돈을 벌고, 누구는 고생만 하는 차이는 사전 체크와 현장 대처에서 갈립니다. 오늘 정리는 라바김이 부딪히며 얻은 실전 해법입니다. 입찰장에 가기 전, 이 글의 체크리스트만 다시 훑어도 실수·손실을 크게 줄일 수 있습니다. 다음 글에서는 낙찰 후 절차 7단계와 입찰 전 꼭 확인할 3대 서류를 차례로 정리해 드리겠습니다.
▸ 곧 연재될 글: 부동산 경매 낙찰 후 절차 7단계 · 입찰 전 꼭 확인할 3대 서류