“경매가 위험한 게 아니라, 공부 안 하고 시작하는 경매가 위험하다.”
처음엔 용어부터 막히고, 한 번 겁먹으면 발도 못 뗍니다. 이 글은 초보자가 첫 입찰까지 가는 데 필요한 핵심만 쏙 뽑아 정리했습니다. (이 글에서는 경매 기본용어·절차·권리분석·세금까지 ‘처음부터 끝까지’ 한 번에 정리합니다.)
1) 가장 먼저 잡는 기본 용어
- 임대인/임차인: 소유자/세입자
- 매수/매도: 산다/판다
- 채무자/채권자: 돈을 빌린 사람/빌려 준 사람
소유자와 채무자가 다를 수 있음(예: 남편 소유, 아내가 대출) — 분석 관점은 동일
2) 경매 종류 딱 둘
- 임의경매: 담보 대출 → 연체 → 담보권자가 경매 신청
- 강제경매: 담보 없이 돈 빌려줌 → 소송 승소(판결문) → 경매 신청
3) 감정가·유찰·최저가 이해
- 감정가(감평가): 법원이 정한 기준가
- 유찰: 입찰자 없음 → 다음 회차로 넘어가며 가격 인하
- 서울: 회차당 -20%
- 그 외 지역: 회차당 -30%
- 최저가: 해당 회차 입찰 가능한 최저 금액 (이보다 낮게 쓰면 무효)
4) 입찰 절차 한 장 요약
- 매각기일에 법원 방문(대리인 가능)
- 입찰표 + 보증금 제출: 최저가의 10% 이상, 은행 자기앞수표 1장
- 당일 개찰에서 낙찰/패찰 결정
5) 권리분석의 목표는 ‘인수금 0’
낙찰가 외에 추가로 떠안는 돈이 있으면 위험합니다. 권리분석의 핵심 삼각형은 말소기준일 · 임차인 대항력 · 우선변제권입니다.
6) 말소기준일과 임차인 대항력
- 말소기준일: 매각물건명세서의 최선순위 설정일
- 대항력 발생 시점: 주택은 전입신고 다음날 0시
- 대항력 발생 시점이 말소기준일보다 빠르면 ‘대항력 있음’, 늦으면 ‘없음’
7) 우선변제권과 배당 순서
- 임차인 우선변제권 일자 = (전입 다음날 0시)와 (확정일자) 중 늦은 날
- 등기부 ‘접수일’과 비교해 배당 순번 판단
- 대항력 있는 임차인 미배당분 = 낙찰자 인수
- 대항력 없는 임차인 미배당분 = 낙찰자 인수 아님
8) 등기부에서 자주 만나는 3형제
- 근저당: 담보대출 설정
- 가압류: 제3자에게 처분 못 하게 묶음
- 압류: 세금 체납 등 공적 체납
핵심은 최선순위가 무엇인지와 말소기준일이 어디인지입니다.
9) 매각허가·불허가·미납 리스크
- 낙찰 후 약 7일 내외 매각허가 결정
- 중대한 하자 시 매각불허가 신청 가능(단, 인수금 오판 등 본인 과실은 대체로 불인정)
- 잔금 미납 시 보증금 몰수 → 입찰 전 자금·대출 계획 필수
10) 세금 4종, 입찰가 산정의 필수
- 취득세: 세대 합산 주택수·지역 등 요건에 따라 변동
- 보유세: 재산세(대부분), 종부세(공시가격 요건 충족 시)
- 양도세: 시세차익·보유기간·주택수에 따라 달라짐
세금 예상치를 먼저 넣고 실수익 기준으로 입찰가를 정하세요.
11) 초보자가 자주 하는 실수 5가지
- 말소기준일/대항력 날짜 비교 누락
- 최저가만 보고 인수금 존재 여부 확인 누락
- 보증금 수표 금액·1장 규칙 실수
- 잔금 조달 계획 없이 고가 낙찰
- 현장 확인 없이 서류만 보고 입찰
12) 첫 입찰 전 체크리스트
- 말소기준일(최선순위 설정일): ____년 __월 __일
- 임차인 전입일/확정일: ______ / ______ → 대항력(있음/없음)
- 우선변제권 기준일: ______ → 배당 순번(대략 __번째)
- 예상 인수금: 0원 / ___원 (사유: ______)
- 유찰 회차·최저가: __회 / ___원
- 세금(취득·보유·양도) 예상: 총 ___원
- 자금계획(자기자본/대출/기타): ___원 / ___원 / ___원
한 줄 결론: 권리분석의 목적은 ‘인수금 0 확인’이다. 날짜 세 개(말소기준일·전입일·확정일)만 정확히 비교해도 90%는 실수하지 않는다.
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