실전투자반 첫 수업노트
경매 공부 일지 (1) – 첫 수업에서 배운 열 가지 교훈
경매 실전투자반 첫 수업은 저에게 새로운 세상을 열어준 시간이었습니다. 강사의 말 한마디, 사례 하나하나는 지금도 뚜렷하게 기억납니다. 단순히 입찰가를 쓰는 기술이 아니라, 낙찰 이후까지 내다보는 눈을 길러야 한다는 게 핵심이었습니다.
은퇴 후 시작한 경매 공부, 첫 수업에서 배운 열 가지 교훈을 기록합니다. 공유물 우선매수권, 출구전략, 탐문조사, 현장 경험, 그리고 “해답은 현장에 있다”는 메시지를 전합니다.
첫 수업에서 배운 열 가지 교훈
첫째, 공유물 우선매수권.
공유자가 신청만 했다고 해서 반드시 가져가는 건 아니었습니다. 공유자가 대금을 납부하지 않으면 내가 이의신청을 통해 그 물건을 낙찰받을 수 있었습니다. 경매는 작은 절차 하나가 결과를 바꿀 수 있다는 점을 알게 됐습니다.
둘째, 출구전략.
낙찰은 끝이 아니라 시작이었습니다. 출구전략 없이 무턱대고 받으면 큰 곤란을 겪습니다. 실제로 저 역시 첫 낙찰에서 아무런 계획 없이 덤볐다가 어려움을 겪은 적이 있습니다.
셋째, 법정지상권 성립 여부보다 중요한 건 ‘건물주의 매수 여부’였습니다.
법정지상권이 성립하느냐보다, 건물주가 토지를 살 마음이 있는지, 자금 능력이 되는지가 더 중요했습니다. 이를 알기 위해서는 가족관계, 경제 상황, 주변 평판까지 탐문조사가 필수라는 사실을 배웠습니다.
넷째, 실전 성공 사례.
2018-6998 여주지원 사건에서 한 수강생은 1억 800만 원에 낙찰받아 2억 1천만 원에 매도했습니다. 단순 차익은 1억 200만 원, 수리비 등을 제하고도 순이익은 8천만 원에 달했습니다. 실제로 큰 수익을 올린 뒤 전원에게 식사를 대접한다고 하니, 강의실은 한껏 고조됐습니다.
다섯째, 현장 경험의 힘.
경매는 책상에서만 배우는 게 아니었습니다. 토지가격, 시세, 주위 평판은 직접 발품을 팔아야 알 수 있었습니다. “자꾸 다녀야 알 수 있다”는 말이 가슴에 남았습니다.
여섯째, 투자 시작 전략.
처음부터 큰돈을 걸지 말고, 단타·소액 물건, 그중에서도 토지 위주로 시작해야 한다는 조언이 있었습니다. 리스크는 줄이고 경험은 쌓는 방법이었습니다.
일곱째, 관심 물건은 카페에 올려라.
혼자 판단하지 말고 커뮤니티에서 선배들의 조언을 구하면 내가 보지 못한 위험과 기회를 발견할 수 있습니다.
여덟째, 펜스 칠 자신 있나?
강사는 물었습니다. “대지나 건물의 일부 지분이 내 소유가 되었을 때, 상대를 압박하기 위해 남의 집 마당에 과감히 펜스를 칠 자신이 있나?” 경매는 권리분석만의 세계가 아니라, 실무에서의 결단과 강단도 필요하다는 의미였습니다.
아홉째, 가장 중요한 질문.
“낙찰받고, 잔금 납부하고, 후회하지 않을 자신이 있나?” 입찰 전 스스로에게 던져야 할 마지막 질문이었습니다. 순간의 선택이지만, 결과는 몇 년 이상을 좌우하기 때문입니다.
열째, 답사비용은 투자다.
“답사비용으로 1,000만 원을 썼다면, 반드시 1,000만 원 이상은 번다.” 강사의 이 말은 현장조사의 가치를 강조한 것이었습니다. 교통비·기름값·식비·시간 모두 단순 지출이 아니라, 미래 수익으로 돌아오는 투자였습니다.
첫 수업의 결론은 분명했습니다. 경매는 단순히 싸게 사는 기술이 아니라, 사람·절차·전략·현장 경험·투자 규모·네트워크·심리적 준비까지 종합적으로 요구하는 과정이라는 것.
👉 해답은 현장에 있다.