경매는 책에서 배울 수 있는 부분보다, 직접 부딪혀야 보이는 현실이 많다. 이번 경매노트 ④에서는 실제 사례와 현장 경험에서 얻은 10가지 교훈을 정리했다. 탐문조사부터 소송, 협상, 농취증, 지분분할까지 – 실전에 필요한 디테일을 함께 살펴보자.
1️⃣ 탐문조사의 핵심 – ‘공유자’가 아닌 ‘점유자’를 찾아라
현장조사의 첫걸음은 서류보다 ‘사람’을 만나는 일이다. 공유자에게 묻는 것보다 실제 점유자에게 물어보면 훨씬 정확한 정보를 얻는다. 그들의 생활 흔적 속에서 분쟁 가능성, 협상 여지, 점유 상태를 파악할 수 있다.
2️⃣ 마산 사례 – 철거소송과 협상으로 얻은 실전 교훈
감정가 2,650만 원의 토지만 경매된 물건을 1,860만 원에 낙찰받았다. 건물은 무허가로 추정되어 전자소송으로 철거 및 부당이득금 청구를 진행했다. 법원은 철거 판결과 월 11만 1천 원의 부당이득금 지급을 인정했고, 이후 점유이전금지가처분을 걸어 협상 끝에 수리 후 점유자에게 매도했다. ‘법과 협상’ 두 축이 맞물릴 때 결과는 생각보다 깔끔하다.
3️⃣ 광주 사례 – 법정지상권 판단 하나로 갈린 결과
최저가 6,400만 원짜리 물건을 8,500만 원에 낙찰받았지만, 낙찰자가 법정지상권 성립 여부를 잘못 판단해 과다한 금액으로 낙찰을 받아 미납이 예상된다. 아마 건물주가 연 300만 원의 지료를 주고도 버틴다고 할 것이다. 입찰 전 사진 한 장, 현장 한 번의 확인이 얼마나 중요한지 새삼 깨닫게 된다.
4️⃣ 농취증 작성 실무 – 허위기재는 반드시 피하라
농지취득자격증명(농취증) 작성 시에는 반드시 실제 영농 계획을 반영해야 한다. ‘이사 갈 예정’이나 ‘위탁 예정’ 등의 항목을 사실대로 기재하지 않으면 허위작성으로 간주되어 100만 원의 벌금 처분을 받을 수 있다. 영농거리, 노동력 확보, 농약 살포 등은 영수증과 증빙으로 확인 가능해야 안전하다.
5️⃣ 농업진흥구역 지분의 함정 – 분할제한 면적 확인 필수
농업진흥구역 내 지분은 함부로 나눌 수 없다. 분할 후 면적이 2,000㎡를 넘지 않으면 분할이 불가능하다는 점을 반드시 확인해야 한다. 따라서 이런 경우에는 처음부터 ‘현금분할 소송’으로 접근해야 한다.
6️⃣ 가압류·강제경매 취하 후에도 끝까지 ‘보유 의지’를 보여라
가압류를 말소시키고 강제경매를 취하한 경우라면 그 소유자는 땅을 반드시 지키겠다는 의지가 있는 사람이다. 이런 경우는 낙찰가가 낮더라도 실제 취득까지는 많은 시간이 걸릴 수 있다. ‘법적 리스크’보다 ‘소유자의 의지’를 먼저 읽는 안목이 필요하다.
7️⃣ 소유자 점유 물건을 공략하라, 사람이 살지 않는 곳은 피하라
소유자가 직접 살고 있는 집은 협상이 그나마 쉬운 편이다. 반면, 소유자가 직접 거주하지 않는 ‘비거주 물건’은 아무리 집 상태가 좋아 보여도 가급적 피하는 것이 안전하다. 비거주 물건은 관리·인도 문제, 권리관계 복잡성, 장기 미납·무단점유 가능성 등으로 곤란을 겪기 쉽다. 가능하면 점유자와 직접 대면해 생활 흔적과 인도 가능성을 확인한 뒤 접근하라.
8️⃣ 소액 토지의 힘 – 1~2천만 원대 물건이 답이다
큰 금액보다 실속이 중요하다. 1천만~2천만 원대의 소액 토지는 부담이 적고, 향후 매도나 교환이 유연하다. 이런 물건 5건 정도만 확보해두면, 하나씩 정리되면서 낙찰과 매도가 순환되는 구조가 생긴다.
9️⃣ 순환투자의 원리 – 5건을 확보해 한 건씩 정리하라
경매는 단발이 아니라 흐름이다. 한 건씩 낙찰받아 정리하면서 다시 새로운 물건을 준비하면, 시간이 지나면서 경험과 자본이 함께 순환된다. 이 방식이 바로 꾸준한 투자자의 루틴이다.
🔟 조급함을 버려라 – 10년이 지나도 기회는 계속 온다
경매는 인내의 싸움이다. 10년을 강의하고 공부해도 여전히 새로운 물건이 나온다. 오늘 놓친 물건이 내일 다시 기회가 될 수 있으니, 조급함보다 꾸준함이 가장 큰 무기다.