경매는 ‘싸게 낙찰’보다 ‘인수되는 권리’ 확인이 먼저입니다
경매의 본질은 ‘싸게 사는 기술’이 아니라 ‘떠안지 않는 법’입니다.
말소기준권리와 임차인의 대항력만 명확히 구분해도, 낙찰 후 예상치 못한 부담을 피할 수 있습니다.
이 글에서는 실제 사례를 통해 초보가 가장 많이 오해하는 권리분석 포인트를 정리했습니다.
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경매를 처음 공부할 때 대부분 이렇게 생각합니다. “시세보다 싸게만 받으면 성공 아닌가?” 하지만 실제 경매 현장에서는, 싸게 낙찰받고도 오히려 돈이 더 들어가는 경우가 적지 않습니다. 그 이유는 대부분 하나로 모입니다. 바로 ‘인수되는 권리’를 제대로 보지 못했기 때문입니다.
경매에서 말하는 인수되는 권리는 한마디로, 낙찰자가 대신 떠안아야 하는 권리입니다. 등기부에 적혀 있지 않거나, 있더라도 초보 눈에는 잘 보이지 않는 경우가 많아 ‘낙찰 후에 알게 되는 비용’으로 이어지기 쉽습니다.
임차인이 전입신고와 확정일자를 갖추고, 기준권리보다 앞서 있는 경우 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수할 수 있습니다. 등기부만 보고 “깨끗하다”고 판단하면 가장 크게 당하기 쉬운 구간입니다.
토지 경매에서 특히 주의해야 합니다. 요건을 갖추면 법정지상권이 성립할 수 있어, 땅을 낙찰받았는데도 건물 철거를 요구하기 어렵고 협의가 필요해집니다.
유치권은 등기부에 안 나오고 현장에 존재합니다. ‘주장’만 있는 경우도 많아 성립 여부를 따져봐야 합니다. 현장 점유 상태와 공사 내역 등을 차분히 확인해야 리스크를 줄일 수 있습니다.
대부분 가격에 먼저 눈이 갑니다. 하지만 경매는 싸게 사는 게임이 아니라 리스크를 관리하는 투자입니다. 인수되는 권리는 ‘있으면 그대로 영향을 받는’ 영역이라, 존재 여부 확인이 최우선입니다.
경매에서 진짜 실력은 얼마에 받았느냐가 아니라, 무엇을 인수하지 않았느냐로 드러납니다.
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