경매 물건, 처음 볼 때 어디부터 봐야 할까?
경매를 처음 시작하면 “어디부터 봐야 하지?”,
“등기부가 왜 이렇게 복잡하지?” 하는 고민이 한 번씩 옵니다.
하지만 물건을 볼 때마다 같은 순서로만 체크해도,
딱 5분 안에 기본 위험요소 80%는 걸러낼 수 있습니다.
오늘은 경매 초보라도 바로 따라 할 수 있는
5분 등기부등본 체크 리스트 7가지를 정리해 보겠습니다.
라바김이 실제로 물건을 고를 때 보는 순서 그대로입니다.
이 글은 경매를 처음 접했을 때
내가 실제로 가장 헷갈렸던 질문,
“그래서 어디부터 봐야 하나?”에서 출발했다.
여러 물건을 직접 조사하고,
실수와 시행착오를 겪으면서
자연스럽게 정리된 나만의 순서다.
1. 말소기준권리부터 찾는다
경매 분석은 무조건 여기서 시작합니다. 등기부의 갑구·을구를 훑어보면서
근저당권, (가)압류, 압류, 담보가등기 중 가장 빠른 날짜를 찾습니다.
이게 바로 말소기준권리입니다.
말소기준권리보다 늦게 설정된 권리는 대부분 경매로 함께 지워지지만,
이보다 앞선 권리는 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 그래서 말소기준권리는
“이 물건이 위험한지 아닌지”를 가르는 첫 번째 필터 역할을 합니다.
처음에는 나도 등기부부터 봤다.
하지만 몇 번의 물건을 지나오면서,
서류만 보고 판단한 경우일수록
낙찰 이후 변수가 커졌다는 걸 알게 됐다.
그래서 지금은
‘서류 → 점유 → 현장’ 순서를 먼저 떠올린다.
2. 최선순위 권리 성격을 본다
말소기준권리보다 앞선 권리가 있다면, 그 권리가 금전채권인지, 사용·수익권인지를 구분해야 합니다.
- 전세권, 지상권, 지역권 → 말소되지 않고 남을 수 있는 권리
- 담보 위주의 권리 → 말소기준권리와 관계에 따라 처리
특히 선순위 전세권·용익권은 낙찰 후에도 남아 있을 수 있기 때문에,
이 단계에서 1차로 “들어갈 수 있는 물건인지”를 가볍게 걸러낼 수 있습니다.
3. 전입자 구조·전입일자를 체크한다
전입자 검색은 단순히 “누가 살고 있나?”를 넘어서, 대항력 여부를 판단하는 핵심 단계입니다.
- 말소기준권리보다 빠른 전입 + 실제 거주 → 대항력 O, 인수 위험 가능성
- 말소기준권리보다 늦은 전입 → 대항력 X
- 법인 명의, 주소지 불명, 장기간 공실 → 추가 확인 필요
전입일자와 실제 점유 형태를 같이 봐야 “임차인이 보호를 받는 위치인지, 단순 점유인지”가 보입니다.
4. 확정일자·배당요구 여부를 확인한다
대항력은 “전입 + 실제 거주”로 결정되지만, 배당을 받으려면 확정일자가 필요합니다.
여기서 초보자들이 가장 많이 헷갈립니다.
- 확정일자 있음 + 종기일 내 배당요구 → 배당으로 정산
- 확정일자 있음 + 배당요구 안 함 → 남은 금액을 낙찰자가 인수할 위험
- 확정일자 없음 → 배당에서 후순위, 보증금 회수 위험 증가
전입과 확정일자, 배당요구 여부를 함께 보면 “이 임차인의 보증금이 어디까지 정리되고,
어디까지 낙찰자가 안고 가야 하는지” 윤곽이 잡힙니다.
5. 점유자 상태(거주·공실)를 본다
등기부보다 더 중요한 것이 현장 점유 상황입니다. 누가 살고 있는지에 따라
명도 소요 시간과 비용이 크게 달라집니다.
- 임차인 실거주 → 협의·이사비 등 현실적인 명도 전략 필요
- 소유자 본인 점유 → 협상 구조가 단순해질 수도, 더 어려워질 수도 있음
- 공실 → 명도 부담 적음(왜 비어 있는지는 별도 확인)
- 폐문부재, 무단점유 정황 → 추가 조사 필수
“누가, 어떤 사연으로 살고 있는가?”를 파악하는 것은 숫자 분석 못지않게 중요한 부분입니다.
이 순서는 책에서 배운 공식이라기보다,
문제가 생겼던 물건들을 거꾸로 복기하면서
자연스럽게 만들어졌다.
같은 상황이라면,
나는 지금도 같은 순서로 다시 확인할 것이다.
6. 건물·토지의 기본 하자 여부를 훑어본다
딱 1분만 투자해도 눈에 띄는 위험 신호들이 있습니다.
- 불법건축물 표기 여부
- 토지 합필·분할 이력
- 대지권 미등기 여부
- 등기부상의 용도와 실제 사용 용도 차이
이런 요소들은 감정가와 실제 매매가의 차이를 만드는 주요 요인입니다.
“왜 이 가격에서 안 나갈까?”라는 의문은 이런 기본 하자에서 이유를 찾게 되는 경우가 많습니다.
7. 감정가 대비 시세 흐름을 한 번 더 본다
마지막 1분 점검은 가격 흐름입니다. 감정가가 싸 보인다고 해서 무조건 좋은 건 아닙니다.
- 같은 단지·인근 지역 최근 실거래가
- KB시세, 네이버 매물 시세
- 감정평가 시점(몇 년 전인지)
- 입찰 경쟁률·유찰 횟수
감정가가 시세보다 지나치게 높거나, 반대로 너무 낮은 경우에도
“그럴 만한 이유”가 있는지 한 번 더 생각해 볼 필요가 있습니다.
정리: 위험한 물건은 등기부에 티가 난다
아무리 복잡해 보여도, 등기부와 점유 구조는 결국 패턴입니다.
오늘 정리한 7가지를 순서대로 훑어보기만 해도 초보자가 인수 위험이 큰 물건에 뛰어들 확률을 크게 줄일 수 있습니다.
라바김이 여러 물건을 보면서 느낀 것은 하나입니다.
“위험한 물건은 등기부에 티가 난다.”
처음에는 느리더라도, 같은 순서로 계속 보시면 어느 순간부터는 5분 안에 대략적인 윤곽이 보이기 시작할 것입니다.
이 글은 ‘전체 흐름’을 잡는 글이고,
구체적인 체크 포인트는
다음 글에서 7가지로 정리했다.
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