말소기준권리(최선순위), 경매를 시작하면 가장 먼저 마주치는 개념

경매 입문자가 가장 먼저 이해해야 할 말소기준권리(최선순위 권리)

 

경매를 처음 공부하면 가장 먼저 듣게 되는 말이 있습니다. 바로 “말소기준권리”입니다. 정식 용어로는 “최선순위 권리”라고 부르죠. 경매 등기부를 볼 때 “어디까지 권리가 지워지고, 어디부터 살아남는가”를 결정하는 기준이 됩니다.

처음에는 낯설지만, 실제로는 등기부 안에서 가장 먼저 설정된 힘 있는 권리를 찾는 과정이라고 이해하면 됩니다.

💡 한 줄 요약
말소기준권리(최선순위) = “뒤에 생긴 권리가 지워지는 기준점이 되는 가장 빠른 권리”

등기부에서 말소기준권리가 되는 여섯 가지 권리

등기부를 열었을 때 아래 여섯 가지 중 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리(최선순위 권리)입니다.

• (근)저당권
• (가)압류
• 담보가등기
• 경매개시결정기입 등기

대항력은 “입주 + 전입신고”, 확정일자는 배당 요건

많은 초보자들이 “확정일자를 받아야 대항력이 생긴다”고 오해합니다. 하지만 대항력 요건은 입주 + 전입신고 두 가지뿐입니다.

✅ 대항력 요건
1) 실제 거주(입주)
2) 전입신고

확정일자는 배당을 받기 위한 요건이며, 대항력과는 별개로 봐야 합니다.

선순위 vs 후순위 임차인, 이렇게 나누면 쉽다

✔ 선순위 임차인: 전입일이 말소기준권리보다 빠른 경우
✔ 후순위 임차인: 전입일이 말소기준권리보다 늦은 경우

낙찰자가 보증금을 인수하는 경우 (항상 선순위 임차인만)

• 대항력 있는 선순위 임차인이고,
• 최우선변제 요건이 안 되거나,
• 요건이 되어도 배당으로 보증금 전액이 충당되지 않거나,
• 배당요구를 하지 않은 경우

후순위 임차인은 낙찰자가 인수하지 않는다

후순위 임차인은 대항력이 없기 때문에 보증금 문제는 전적으로 배당으로 정리됩니다. 남는 금액이 있어도 낙찰자가 인수하지 않습니다

 

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