인도명령 집행 단계 완전정리 — 초보도 실수 없이 진행하는 실전 가이드
인도명령 결정문을 받으면 누구나 안도감과 동시에 막막함이 찾아온다. 법원 서류는 손에 쥐었는데 정작 집행은 어떻게 진행되는지가 더 중요하기 때문이다. 이 글은 복잡한 법리 설명 대신, 실제 현장에서 바로 적용 가능한 실전 절차만 깔끔하게 정리한 안내서다. 초보라도 이 순서대로만 움직이면 큰 실수 없이 인도명령 집행을 끝낼 수 있다.
1. 인도명령 결정문을 받으면 가장 먼저 볼 것
결정문을 받으면 서류를 덮어두지 말고 세 가지만 먼저 확인해 보자.
- 사건번호·물건번호가 내가 낙찰받은 물건이 맞는지
- 점유자 표시(채무자·임차인·제3자 등)가 어떻게 되어 있는지
- 송달일과 효력 발생 시점이 언제인지
많은 초보가 “결정문이 왔으니 끝났다”고 생각하지만, 사실은 그때부터가 시작이다. 이 세 가지가 이후 집행의 방향을 정한다.
2. 집행관실에 전화할 때 이렇게 말하면 된다
다음 단계는 집행관실에 먼저 전화하는 것이다. 막상 전화를 걸면 뭐라고 말해야 할지 막막하지만, 틀을 하나 정해두면 훨씬 편하다.
“○○지방법원 ○○○집행관님, 저는 ○○사건 인도명령을 받은 낙찰자 ○○○입니다. 인도명령 집행 일정을 잡고 싶어 연락드렸습니다.”
집행관은 보통 사건번호·주소·점유자 현황을 다시 확인한 뒤 대략적인 일정과 준비 사항을 안내한다. 정중하고 준비된 낙찰자일수록 집행관도 더 친절하게 대응하는 경우가 많다.
3. 집행 일정 잡기 전에 준비해야 할 서류
집행 일정이 대략 잡히면, 다음 서류를 한 번에 준비해 두면 좋다.
- 인도명령 결정문 원본 또는 사본
- 본인 신분증
- 사건번호·주소·연락처가 적힌 간단한 메모
- 필요 시 등기부등본·임대차 내역(PDF로 스마트폰에 저장해 두면 편리)
서류가 많을 필요는 없다. 핵심은 집행관과의 소통이 막히지 않도록 기본 정보만 정확히 준비하는 것이다.
4. 점유자에게 사전 연락해야 할까?
가장 많이 고민하는 부분이 바로 이것이다. “집행 전에 점유자에게 전화를 해야 할까요?”
정답은 상황에 따라 다르다이다. 이미 몇 차례 대화를 시도했고 상대가 비교적 차분한 태도라면 사전 연락이 오히려 도움이 될 수 있다. 반대로 욕설·협박이 오가는 상황이라면 집행관에게 상황을 먼저 알리고, 직접 접촉을 최소화하는 편이 낫다.
라바김의 원칙 : “대화가 도움이 되는 사람은 미리 만나고, 대화를 악화시키는 사람은 집행관 뒤에 선다.”
5. 인도명령 집행 당일, 실제로 벌어지는 일들
집행 당일에는 보통 다음과 같은 순서로 진행된다.
- 정해진 시간에 집행관과 현장에서 만난다.
- 문이 닫혀 있으면 초인종을 누르고 점유자 유무를 확인한다.
- 점유자가 나오면 집행관이 신분을 밝히고 인도명령 취지를 설명한다.
- 자진 퇴거 가능 여부와 퇴거 시한을 현장에서 조율한다.
이 과정에서 낙찰자는 말수를 줄이고 집행관 뒤에서 상황을 지켜보는 것이 가장 좋다. 흥분한 상대와 직접 논쟁을 벌일수록 집행이 길어지고 분위기가 복잡해진다.
6. 비용 구조 — 실제로 얼마나 드는가?
인도명령 집행에는 집행비·열쇠공·노무 인력·보관료 등 여러 항목의 비용이 붙는다. 특히 보관료와 인력비는 초보 낙찰자가 가장 많이 오해하는 부분이다.
① 기본 집행비
사건 규모와 거리, 집행관 기준에 따라 다르지만 보통 10만~20만 원 선에서 발생한다.
② 열쇠공 비용(개문·문교체)
- 자진 개문(문을 열어주는 경우) : 0원
- 강제 개문 : 약 5만~10만 원
- 문 전체 교체 : 상태에 따라 15만~40만 원
③ 짐 운반·정리 비용
짐이 적당한 수준이라면 인력 2~3명 기준 20만~40만 원 선에서 마무리되는 경우가 많다. 대형 가전·가구가 많거나 집이 지저분하면 비용이 더 올라간다.
④ 노무 인력 비용(2024~2025년 기준)
최근 현장 단가는 1인 12만~13만 원이 일반적이다.
- 인력 1명 : 12만~13만 원
- 인력 2명 : 24만~26만 원
- 인력 3명 : 36만~39만 원
집행 현장에서는 “조금만 더 도와줄 인력 1명”이 가볍게 추가되지만, 실제로는 비용을 가장 크게 키우는 요소다.
⑤ 창고 보관 비용(가장 비싼 구간)
점유자 짐을 단순 배출만 하면 비용이 비교적 적지만, 보관창고로 옮기는 순간 비용 구조가 완전히 달라진다.
- 보관료 : 2주(14일) 기준 20만~35만 원, 1개월 30만~60만 원
- 보관창고 이동(운송) : 10만~30만 원
- 입고·정리(노무 인력 포함) : 2~3명 기준 24만~39만 원
즉, 보관이 한 번 붙으면 전체 비용이 최소 60만~120만 원대까지 자연스럽게 올라간다. 보관은 입고비 + 보관료 + 출고비가 모두 붙는 구조이기 때문이다.
라바김 한 줄 정리 : “보관이 붙으면 다른 세계다. 2주 25만 원, 인력·운반까지 합치면 60~120만 원은 금방 나온다.”
7. 강제집행으로 넘어가는 경우
점유자가 끝까지 문을 열어주지 않거나 대화를 전혀 받아들이지 않으면 강제집행으로 넘어간다. 이 경우에는 문 강제개방, 짐 인도·보관, 문교체까지 이어질 수 있다.
이때 집행의 주체는 어디까지나 집행관이다. 낙찰자는 집행관의 안내에 따라 필요한 동의만 해 주는 사람이지, 앞에 나서서 점유자와 싸우는 사람이 아니다.
8. 집행 후 반드시 해야 할 정리 작업
집행이 끝났다면 늦어도 며칠 안에 다음 네 가지를 정리해 두는 것이 좋다.
- 출입문 자물쇠 교체 및 열쇠 관리
- 실내 상태 사진 촬영(훼손·파손 부분 기록)
- 관리비·전기·수도·가스 등 공과금 정산 여부 확인
- 남겨진 물건 처리 방침 결정
특히 사진 기록은 나중에 분쟁이 생길 여지를 줄여 준다. “그때는 괜찮았는데…”라는 기억만으로는 부족하다.
9. 초보 낙찰자가 가장 많이 하는 세 가지 실수
첫째, 인도명령을 받고도 집행관 연락을 미루는 것이다. 결정문을 받았다면 가능하면 1주일 안에 집행관과 통화해 두는 편이 좋다.
둘째, 점유자의 “조금만 더 기다려 달라”는 말을 그대로 믿고 기한을 계속 연장해 주는 것이다. 기한 조정이 필요하면 반드시 집행관과 상의하면서 원칙을 지키는 태도가 필요하다.
셋째, 비용이 어느 정도인지 전혀 모른 채 현장에 나오는 것이다. 대략적인 비용 구조만 미리 이해해도 선택이 훨씬 안정된다.
10. 라바김의 조언
명도소송이든 인도명령이든 결국 목표는 소유자에게 점유를 넘겨주는 것으로 같다. 인도명령은 이미 법원이 길을 열어준 상태이기 때문에, 법리를 다시 고민하기보다 정해진 순서대로 차분히 진행하는 것이 중요하다.
라바김은 인도명령을 이렇게 정리하고 싶다.
“인도명령은 법원이 이미 길을 열어준 상태에서, 그 길을 따라 한 걸음씩 걸어가는 절차다.”
한 번 경험해 보면 다음 사건에서는 훨씬 덜 떨리고, 조금은 여유 있는 마음으로 현장을 바라볼 수 있을 것이다.
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