경매 명도소송 vs 인도명령, 뭐가 다를까? 낙찰자가 꼭 알아야 할 선택 기준
법원 경매에서 물건을 낙찰받고 나면 대부분이 이렇게 말합니다. “이제 다 끝났다!” 하지만 실제로는 그때부터 시작되는 일이 하나 더 있죠. 바로 명도입니다. 집 안에 이전 소유자나 세입자가 그대로 살고 있다면, 낙찰자는 결국 사람을 내보내야 집을 온전히 쓸 수 있습니다.
이때 자주 헷갈리는 것이 “명도소송을 해야 하나, 인도명령을 신청하면 되나”입니다. 둘 다 ‘사람을 내보내는 절차’이지만, 법적 근거와 속도, 비용, 난이도가 전혀 다릅니다. 이 글에서는 경매 초보도 이해할 수 있도록 명도소송 vs 인도명령의 차이와 실제 선택 기준을 정리해 보겠습니다.
1. 명도소송·인도명령, 한 줄로 정리하면?
먼저 복잡한 말은 잠깐 내려놓고, 한 줄로만 정리해 보겠습니다.
즉, 인도명령이 되면 인도명령이 1순위이고, 인도명령이 안 되거나 애매하면 명도소송으로 가는 구조라고 이해하시면 됩니다.
단, 국세징수법에 의한 공매에서는 인도명령이 없습니다.
2. 인도명령이란? (경매 낙찰자에게 준 ‘패스트트랙’)
인도명령은 민사집행법 제136조에 나오는 제도입니다. 쉽게 말해 법원이 “낙찰자에게 이 집을 인도하라”는 명령을 내려 주는 절차입니다.
– 경매법원(집행법원)이 판단
– 통상 1~3개월 안에 결정이 나오는 편 (사건·법원마다 차이)
인도명령은 “경매 절차를 통해서 집을 넘겨받은 사람”에게만 열려 있는 길이기 때문에, 일반 매매에서는 쓸 수 없고 경매 낙찰자 전용 패스트트랙이라고 이해하면 편합니다.
3. 인도명령을 쓸 수 있는 경우와 못 쓰는 경우
인도명령은 아무 때나, 아무 점유자에게나 다 되는 것이 아닙니다. 경매 서류를 보고 “아, 이 사건은 인도명령 가능/불가다”를 먼저 판단해야 합니다.
– 이전 소유자(채무자)가 그대로 거주하는 경우
– 경매기입등기 이후 들어온 세입자(대항력 없는 임차인)
– 무상으로 들어와 사는 가족·친인척 등
– 대항력 있는 임차인이 인수되는 사건
– 경매와 직접 관련 없는 제3자 점유가 복잡하게 얽힌 경우
– 점유자의 권원(점유 근거)을 서류상 판단하기 애매한 경우
경매 공부를 조금 해보셨다면, 자연스럽게 “매각물건명세서 + 현황조사서 + 임대차조사서”를 함께 보며 인도명령 가능성부터 체크하게 됩니다. 이게 바로 실전에서 시간과 비용을 줄이는 핵심입니다.
4. 명도소송이란? (일반 소송 절차로 싸우는 경우)
반대로, 인도명령이 안 되거나 애매할 때 선택하는 것이 명도소송(건물인도청구 등)입니다. 이건 더 이상 “경매 특례”가 아니라 일반 민사소송입니다.
– 피고(점유자)에게 송달 → 답변서 → 변론기일 진행
– 1심 판결까지 통상 수개월 이상 소요(사건에 따라 6개월~1년 이상 걸리기도 함)
명도소송은 시간이 오래 걸리고, 소송비용·변호사 비용도 들어가지만 “경매 사건과 상관없이 점유권을 주장하는 사람”에게도 쓸 수 있다는 장점이 있습니다. 그래서 인도명령은 막혔는데, 사람은 여전히 버티고 있는 사건들은 결국 명도소송으로 흘러갑니다.
5. 속도·비용·난이도 비교
실무에서 가장 많이 묻는 질문은 이겁니다. “둘 중에 뭐가 더 빠르고 싸요?”
– 비용: 인지대·송달료 정도, 비교적 저렴
– 난이도: 서류만 확실히 준비되면, 초보도 도전 가능
– 단점: 적용 범위가 한정적, 복잡한 점유관계는 불리
– 비용: 인지대·송달료 + 변호사 비용까지 고려
– 난이도: 법적 주장을 잘 정리해야 해서 쉽지 않음
– 장점: 권리관계가 꼬인 사건, 제3자 점유 사건도 대응 가능
실무 감각으로 말하면, “될 수 있으면 인도명령, 안 되면 명도소송”이 기본 흐름입니다. 다만, 인도명령이 애매한 사건을 억지로 밀어붙이다가 시간만 허비하는 경우도 있으니 처음에 서류를 꼼꼼히 보고 전략을 잡는 게 중요합니다.
6. 실제 사건에서 어떻게 선택할까? (생각 순서)
경매 현장에서 명도 전략을 세울 때는 보통 아래 순서로 생각합니다.
2) 임대차 계약은 언제 체결됐나? (경매기입등기 전/후)
3) 대항력·우선변제권이 있는 임차인인가?
4) 매각물건명세서에 인수되는 권리가 있는가?
5) 집행관 현황조사서에는 어떻게 적혀 있는가?
이 질문에 대한 답을 토대로,
– 점유자가 애매하거나, 경매 외 별도의 권리를 주장한다 → 명도소송·협의 병행
실전에서는 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 인도명령을 사건에 따라 적절히 섞어 쓰기도 합니다. 중요한 건 “어떤 도구를 쓸지 미리 알고 있어야” 변수가 생겨도 당황하지 않는다는 점입니다.
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7. 초보 낙찰자가 자주 하는 오해 3가지
→ 아닙니다. 누군가는 반드시 명도 협상 또는 집행을 해야 합니다.
→ 아닙니다. 법원이 점유관계를 보고 기각하는 사례도 적지 않습니다.
→ 꼭 그렇진 않지만, 금액이 크거나 분쟁이 복잡한 사건은 전문가 도움을 받는 것이 안전합니다.
처음부터 “나는 명도까지 직접 해보겠다”는 마음으로 인도명령과 명도소송 구조를 미리 공부해두면, 경매 물건을 고를 때부터 눈이 달라집니다.
8. 라바김 한마디 – 명도 전략은 ‘낙찰 전’에 시작된다
명도 문제는 낙찰받은 뒤에 갑자기 생기는 일이 아니라, 입찰 전에 이미 서류에 힌트가 다 들어 있습니다.
– 매각물건명세서에 “인수되는 임대차 있음”이라고 적혀 있다면?
– 현황조사서에 “점유자, 임대차관계 불분명”이라 쓰여 있다면?
– 전입세대 열람에 보이지 않는 숨은 점유자가 있는 사건이라면?
이런 물건은 낙찰가를 낮게 쓰거나, 아예 패스하는 것도 전략입니다. 성공한 경매 투자자들은 하나같이 “낙찰보다 명도가 더 어렵다”고 말합니다. 그만큼 명도소송 vs 인도명령을 이해하는 것이 실전 수익과 직결된다는 뜻이기도 합니다.
앞으로 라바김 경매이야기에서는 실제 사건을 예로 들어, 인도명령 신청서 작성 과정과 명도소송 준비 과정도 하나씩 풀어볼 예정입니다.
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