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10·15 대책 이후 무·1·다주택자 경매 전략 — 대출·세금·입찰 포인트 총정리 (나땅TV 요약 + 라바김 해설)

rava-kim-auction 2025. 11. 2. 19:00

 

 

경매는 “싸게 사는 기술”이 아니라 정책·세금·대출 규칙을 이해하고 적용하는 기술입니다. 최근 10·15 대책 이후 무주택자, 1주택자, 다주택자 별로 전략이 달라졌기에, 나땅TV 영상 내용을 토대로 핵심만 뽑아 제 시니어 시선으로 재정리했습니다. (이 글은 영상 요지의 공부 노트이며, 실제 적용 전 최신 규정은 반드시 확인하세요 — 라바김)

1) 한 줄 핵심

  • 무주택자: 현금이면 수도권 규제(40%), 대출 극대화면 비규제(시세 70%)
  • 1·다주택자: 지방 비규제에서 사업자 대출(60%) 활용
  • 세금: 조정지역·2년 미만 단타 = 비교과세(체감 77%) 리스크가 크다

2) 무주택자 전략 — “대출 프레임을 먼저”

  • 대출
    • 수도권 규제지역: 전입 조건 가계 LTV 40%, 매매사업자 대출 불가. → 현금여력이 있으면 가능
    • 수도권 비규제/지방 비규제: **KB시세 70%**까지. 낙찰가가 시세보다 충분히 낮으면 낙찰가 대비 90% 수준 체감도 가능
  • 단타(1년 내 매도) 주의
    • 1년 내 매도시 양도세 77% 급증. 단타는 6억 이하 아파트에서만 고려
    • 6억↑는 취득세·이자 등 비용 충격이 커 장기 보유가 안전
  • 명의·소득 설계
    • 동일 차익이라도 소득이 낮은 전업주부 명의가 유리
    • 전업주부 인정소득(연 카드사용 2,400만 원 ≒ 소득 5,000만 원 간주)으로 2.7~3억 수준 대출 여지
    • 다음 해 대출 대비해 **지출 증빙(카드 사용)**을 의도적으로 쌓기

3) 1주택자 — “수도권 규제는 처분조건, 지방 비규제로”

  • 수도권 규제지역은 처분조건부만 가능해 실전성 떨어짐, 사업자 대출 불가
  • 지방 비규제로 이동: 매매/임대사업자 대출 LTV 60%, 전입 없이도 가능
  • 갈아타기 목적이 아니라면 ‘지방 비규제 + 사업자’ 조합이 현실적

4) 다주택자 — “취득세와 공시가격 컷”

  • 취득세 중과 피하려면 지방 공시가격 2억 이하 위주로
  • 자금 5천만 원 내외라면 낙찰가 1~2억대가 효율
  • 매매사업자 대출은 DSR 미적용(담보평가·상환능력 별도 판단). 전입 요건 없음

5) 규제지역·비교과세 — “조정지역 단타 금지”

  • 조정대상지역에서 2년 미만 보유·매도 시 비교과세: 양도세/중과세 중 더 큰 세액 적용
  • “중과 유예라 비교과세 없다”는 오해 주의: 2년 이상 보유만 해당, 2년 미만은 여전히 비교과세
  • 체감상 **77%**로 보면 이해 쉽다 → 조정지역 단타는 사실상 금지

6) 임장·입찰 실무 팁

  • 대리입찰 비용 약 11만 원: 낯선 법원·장거리 케이스에 시간절약
  • 임장 생략 가능 범위: 거래량 많고 시세 편차 적은 준신축 대단지 아파트
  • 구축은 수리 여부로 시세 편차 큼 → 임장 필수
  • 중개사 문의는 입찰 직전보다 사전에. 막판엔 응대 품질 저하

7) 폐찰(낙찰 실패) 4대 원인과 처방

  1. 고가 입찰자 출현: 답 없음 → 다음 기회, 시장을 믿자
  2. 시세 과소평가: 최저 호가·실거래만 기준으로 삼지 말 것. 물건 컨디션 맞춰 비교
  3. 수익 과대 기대: 3억대 아파트 차익 3천~4천이 적정. 근거 없는 5~6천 고집 금지
  4. 입찰 경험 부족: 스스로 선정–임장–입찰 반복. 횟수가 실력을 만든다

8) 라바쌤 체크리스트 (프린트 추천)

  • 내 주택수/지역이 무엇인지 정확히 확인(조정지역 여부)
  • 대출 유형: 가계 40 / 시세 70 / 사업자 60 중 어디에 해당?
  • 세금 시나리오: 2년 미만·조정지역이면 비교과세 위험 체크
  • 시세 표준화: 내 물건과 층/향/수리상태 맞춘 동형 비교
  • 수익 가이드: 가격대별 현실적 차익 목표 설정
  • 임장 필수 여부 판단(준신축 대단지 vs 구축)
  • 대리입찰·이동시간·비용까지 총비용 반영

9) 마무리 — “규제보다 중요한 건 설계력”

정책과 규제는 수시로 바뀝니다. 그때마다 주택수·지역·보유기간·대출 프레임을 재배치하는 설계력이 승부를 가릅니다. 조급한 단타가 아니라 리스크를 아는 단기전, 비용을 읽는 중기전, 세금을 설계한 장기전 중 어디에 설 것인지부터 정하세요. 경매는 결국, 절차와 숫자 위에 사람을 더한 게임입니다.

영상 출처: 유튜브 나땅TV 「10·15 대책 이후 무·1·다주택자 입찰 포인트/세금/대출 총정리」

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