쓸모없는 땅이 가장 비쌀 때 – 사용승낙으로
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성남 지역 소규모 필지(2011타경 계열, 복수 필지) 실전 사례입니다. 자투리·도로형 토지라 “활용이 어렵다”고 평가되던 물건이었지만, 관계와 시간을 활용해 원금 회수 + 알파를 만든 흐름을 정리합니다.
1) 물건 구조와 주변 가격
대상은 세모형 모서리 1필지와 길쭉한 도로형 2필지로 구성되어 있었습니다. 면적은 3.3평(도로부) + 14.5평(대지부) ≈ 총 18평 수준. 주변 유사 소필지가 평당 600만 원에 거래된 사례가 있었습니다(타 매수자 실거래).
2) 왜들 안 샀나? (단타 프레임의 한계)
시장의 평가는 간단했습니다. “3.3평 도로 + 14.5평 대지 ⇒ 활용 불가”. 면적이 작고 모양이 비정형이라 단기 되팔기(단타)에 부적합하다고 본 것이죠. 하지만 이 물건의 가치는 활용도가 아니라 관계(인접·접속·통행)에서 나옵니다.
3) 실행 ① 인접자 매각
낙찰 직후, 실사용 흔적(장독대 등)이 있던 일부 필지를 집주인에게 매각했습니다. “현재 쓰는 사람에게 가장 높은 효용”이라는 원칙대로, 인접자에게 자연스럽게 출구를 열었습니다.
4) 실행 ② 통행 사용승낙과 사례비
인근에서 빌라 신축이 진행되며, 공사차량 동선상 해당 도로형 지분을 반드시 지나야 했습니다. 구청 측에서 토지 소유자의 사용승낙서(인감 첨부)를 요구했고, 이를 제공하는 대가로 정당한 사례비를 수령했습니다. 도로지분은 “공사·통행 단계에서 현금흐름”을 만들 수 있습니다.
5) 실행 ③ 도로개선 보상으로 원금 회수
이후 도로개선사업 편입 통보를 받고 보상 절차가 진행되었습니다. 세무 최적화를 위해 보상 전 일부를 자녀 2명에게 0.25 지분씩 이전하여 분산 수령. 1인당 1,849만 8,320원, 합계 약 3,700만 원 보상금을 받았습니다. 낙찰가 상당 부분을 보상금만으로 회수했고, 앞선 사용승낙 사례비와 인접자 매각대금이 더해져 결과적으로 원금 회수 + 추가 수익을 확정했습니다.
6) 시간 프리미엄: 2013 → 2020
2013년 낙찰 → 2020년 보상, 약 6년이 걸렸습니다. 그 사이 지역은 도로 확장과 신축 빌라로 환경이 개선되었고, 과거엔 “쓸모없다”던 땅이 개발 퍼즐의 조각으로 가장 비싸게 평가되는 순간이 왔습니다.
핵심 정리 (체크리스트)
• 숫자 구조: 3.3평(도로) + 14.5평(대지) ≈ 18평
• 레퍼런스: 인근 유사 소필지 평당 600만 원 거래 사례 존재
• 현금흐름: 사용승낙 사례비 + 도로 보상금(약 3,700만 원)
• 타임라인: 2013 낙찰 → 2020 보상(약 6년)
• 출구: 인접자 매각 / 사용승낙 / 보상 / 장기개선 후 매각
라바김 코멘트 – “단타가 아닌 관계형 투자”
소면적·비정형 토지는 활용도만 보면 가치가 없어 보입니다. 하지만 누가 필요로 하는가, 어떤 통행·접속에 걸리는가, 공공사업·보상 일정은 전혀 다른 가치를 만듭니다. 이번 사례처럼 관계를 읽고 시간을 견디면, 작은 땅에서도 확실한 수익이 만들어집니다.
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