은퇴 이후 경매 공부를 하면서 가장 자주 듣는 말 중 하나가 “현장을 반드시 확인하라”는 것이다. 하지만 초보자 대부분은 등기부등본과 매각물건명세서만 보고 입찰을 결정한다. 그 결과, 사진 한 장만 제대로 봤어도 피할 수 있었던 문제로 낭패를 겪는 경우가 많다. 경매는 ‘문서’로 시작하지만, ‘현장’에서 끝난다.
① 등기부만 믿고 낙찰받은 후 후회하는 이유
등기부등본에는 권리관계가 명확하게 표시되지만, 실제 토지의 경계나 건물 구조, 점유 상태는 종이 위에 다 담기지 않는다. 예를 들어 대지 면적 200㎡로 되어 있어도, 실제로는 담장이 도로를 침범하거나 옆 필지와 경계가 맞닿아 있지 않은 경우가 있다. 이런 경우, 낙찰 후 건축물대장 정리나 인허가 절차에서 문제가 발생한다.
② 사례 1: 담장 위치가 경계 밖에 있는 경우
충남 ○○읍의 한 주택 경매물건은 감정평가서상 대지 205㎡였지만 지적도와 현장 사진을 비교하니 담장이 도로쪽으로 약 1m 밀려 있었다. 담장 안쪽만 실제 소유 토지였던 것이다. 이런 작은 차이가 나중에 도로확장 보상 시 불이익으로 이어진다.
입찰 전, 지도에서 경계와 현황을 정확히 확인하자
입찰 전에 반드시 네이버지도에서 ‘위성화면’과 ‘지적편집도(경계선)’ 기능을 함께 켜서 담장과 건물이 법적 토지 경계선 안쪽에 있는지를 눈으로 확인해야 한다. 이 한 번의 확인이 낭패를 막는다.
- ① 네이버지도 접속 → 주소 입력
- ② 오른쪽 상단 [레이어 아이콘] 클릭 → ‘지적편집도’ 켜기
- ③ ‘위성’ 버튼을 눌러 실제 항공사진과 함께 보기
- ④ 노란색 경계선(법적 토지선)이 담장 안에 있는지 확대해서 확인
담장선이 경계 밖으로 나가 있으면 도로점용이나 보상 제외, 건물 일부가 옆 필지에 걸쳐 있으면 법정지상권 문제로 이어질 수 있다. 이 과정에서 대지와 도로가 직접 맞닿아 있는지도 꼭 체크해야 한다.
K-Geo 국토정보플랫폼으로 한 번 더 검증하자
네이버지도로 대략적인 위치와 담장, 건물 경계를 확인했다면 이제 K-Geo(국토정보플랫폼)으로 한 번 더 확인하자. 이 사이트는 국토지리정보원 공식 지도 서비스로, 토지의 지목·용도지역·건물현황 등을 공적 데이터로 제공한다.
- 접속: https://map.ngii.go.kr
- 메뉴: 왼쪽의 ‘지적도 보기’ → ‘토지이용계획’ 기능 ON
- 확인 포인트:
- 대지와 도로 사이에 다른 필지가 끼어 있는가?
- 건물 윤곽이 대지선 안에 정확히 들어가는가?
- 지목이 ‘전(田)’인지 ‘대(垈)’인지, 용도지역은 무엇인가?
라바김 팁: K-Geo에서 내려받은 지적도나 토지이용계획 화면은 입찰 서류에 첨부할 수 있는 공식 참고자료다. 현장조사 시 캡처해서 사진과 함께 보관하면, 낙찰 후 인허가나 소송 단계에서도 유용하게 활용된다.
③ 사례 2: 건물 일부가 타인 소유 창고에 걸친 경우
지상 2층 주택으로 감정평가된 물건 중, 실제로는 뒤편에 타인 명의 창고가 붙어 있는 경우도 많다. 외관상 한 채의 건물처럼 보여도, 등기부에는 1층 일부가 누락된 상태였다. 이런 물건을 낙찰받으면 ‘무단 점유자’로 오해받기 쉽고, 철거 문제나 소송으로 이어질 수 있다.
④ 사례 3: 농지 위 비닐하우스와 무허가 건물
겉보기에는 깔끔한 농가주택처럼 보였지만, 농지 위에 무허가 비닐하우스·창고가 설치된 경우가 적지 않다. 이 경우 농지전용허가나 농취증 발급이 불가능할 수 있다. 무허가 건물이 포함된 물건은 낙찰가가 낮더라도 철거·복구 비용까지 고려해야 한다.
⑤ 현장조사 시 꼭 챙겨야 할 3가지
- 등기부등본 – 권리 관계 확인
- 지적도 / 건축물대장 – 경계와 구조 비교
- 현장 사진(360도 촬영) – 실제 상태 기록
⑥ 사진 한 장이 말해주는 진실
라바김이 경매 현장을 다니며 느낀 점은, 사진 한 장이 서류 백 장보다 정확할 때가 많다는 것이다. 길 하나 건너면 용도지역이 바뀌고, 주택 뒤편의 작은 창고가 법정지상권 분쟁의 시작이 되기도 한다.
⑦ 초보자를 위한 간단 체크리스트
- 지적도와 위성사진을 겹쳐서 경계 맞추기
- 현장 사진에서 도로 접한 면·건물 뒤편 꼭 확인
- 감정평가서의 ‘건물개요’ 도면과 실제 구조 비교
- 주변 점유자(임차인·경작자) 인터뷰 시 기록 남기기
⑧ 결론 – 현장조사는 “비용이 아니라 보험이다”
입찰 전 하루를 투자해 직접 현장을 확인하면, 수백만 원의 손해를 막을 수 있다. 서류는 법을, 현장은 진실을 말한다. 지적도와 사진을 함께 보는 습관, 그것이 안전한 경매의 첫걸음이다.